家賃減額、サブリース問題

高崎市内でも、大手ハウスメーカーによるサブリース物件は年々増え続けております。今回は現状における、サブリースの問題と、大手ハウスメーカーによるサブリースについてお伝えしていきます。

サブリースとは、簡単に言えば「家賃保証」のことです。空室による家賃が入らないというリスクをなくし、空室があっても毎月定額の家賃を送金するので収入は安定。30年間一括借り上げという言葉をよく聞きますが、5年先が見えなくなってきた不動産投資にとって、これは誰から見ても無理な話。

大手ハウスメーカーの一括借り上げであれば、銀行からの融資も引きやすく、高騰する建築費でも、年々増え続けております。

サブリース物件の家賃減額問題は、今に始まったことではないですが、またもやニュースに取り上げられているようなのでご説明しておきます。それにしても、レオパレスさんがよく取り上げられてますね。それだけ当時の営業マンが自分の利益のみ優先して、良い事しか言わなかったのでしょう。

いつもながら問題になるのは、「 家賃の減額問題 」

当初、レオパレス側からは、「30年間、家賃を減額しない」と言われてたそうです。(よくある話です。)ですが、6年後に経営難により、約10万円の減額を申し入れられ、それにやむなく応じて減額をしたとのこと。それから業績が回復しても家賃は減額したままだったことから、訴訟を起こされたというケースです。

「アパート経営 = 事業者」としてみなされます。「事業者 対 事業者(会社)」であり、個人として守られる訳ではないので、弁護士に相談し、訴訟を起こされたのは正しい判断だと思います。事業者は、契約事項を守らなければなりませんので、「当事者同士の契約」が全てです。「契約書」はどうだったのか、取り決めは全て書類で残すべきですので、こちらが争点かと思います。

契約書には、「10年間は不変」と記載があったと報じられており、裁判的には有利な条項だと思います。ですが、おそらく、「ただし、○○により、減額することがある」など、補足するような一文が入っていれば…揉めますね。

また、6年後に減額になった際に取り決めた契約書に、「業績が回復したら取り決めたサブリース家賃に戻す」などの条項を加えたかどうか。あっても業績回復とは何をもって業績回復と言えるか、明確に定義できる「確たる証拠」がなければ難しいと言えます。

その後の行方も報道されてましたが、訴訟を取り下げたとの事。裁判前に和解が成立したのでしょうか。契約書の内容が気になります。

群馬県内では、レオパレスの建築部門が撤退してからは、既存モデルのレオパレスは建てられなくなりましたが、都心部中心に建築されている、最新モデルが年間1棟ペースで密かに建築されているようです。最新モデルは、オートロック付などのセキュリティに配慮した仕様で、内装もオシャレな雰囲気に変わり、このモデルなら需要はありそうだなと感じられます。

賃貸需要がないエリアに、こぞってサブリース物件は建ちます。近年では、大手ハウスメーカーであっても、新築時に満室にならないことが頻発しております。その後、3か月後にキャンペーンを放ち、減額してようやく半年後あたりに埋まっているようです。

原因は、供給過多と、新築時の家賃値上げによるものです。ネット無料とセキュリティ会社導入などの付加価値を与えることで家賃を値上げしております。個人的に、ネット無料はお客様満足においても、有効な手段だと思います。セキュリティ会社導入による、家賃値上げには、メリットを感じるお客様は少ないようです。何より家賃を安く抑えたいお客様の方が多数です。また、先々を見て、「新築・または築浅」という付加価値がある間に、家賃を稼いでおこうという考えも含まれております。もちろん礼金に関しても同じことです。

サブリース物件をお考えの方は、「ほったらかしの土地の有効活用」をメインに考え、家賃減額のリスクも考慮しやられるのが良いかと思います。利益は求めず、次の代に資産を残すなど、割り切れないならやめた方がいいです。ご自身の代で、利益は生みません。「不動産投資」の一種になりますが、はっきり言って、不動産投資と言えるほど利益は見込めず、「アパート経営者」と言えません。ご自身でやってこそ、「アパート経営者」です。

ルームスでは、最新のニーズに沿ったデザイン仕様、企画のご提案で満室経営を維持しております。自社物件、管理物件の入居率は常に95%以上を達成しております。明確な空室対策。経験によるターゲット選定に定評があり、空室を埋めるお手伝いができます。新築アパート、新築マンションのご相談や、空室対策のご相談は、お気軽にお問合せください。

 

 

 

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